Al comienzo del nuevo año es el momento para los buenos propósitos y los análisis del año anterior, pero también para efectuar un estudio, una previsión o una simple estimación si vds. lo prefieren, con relación a lo que nos depara el nuevo ejercicio. En este sentido puede ser una ocasión para analizar dónde estamos y sobretodo hacia dónde nos dirigimos, qué previsiones hay de actividad, de evolución económica y en definitiva, qué nos puede deparar el próximo, casi inmediato, futuro con relación a la evolución del mercado

	Joan Bermúdez

En un primer momento, si nos atenemos a los datos que han ido apareciendo en los últimos meses (entre el final de año 2.004 e inicio del 2.005), llegaríamos a la conclusión que estamos en un mercado, no tan sólo con una fuerte oferta, sino con un riesgo de saturación por el importante número de viviendas iniciadas de los últimos años, superando incluso las  realizadas en el año 2.003 con casi 700.000 nuevas viviendas iniciadas, aunque es cierto que esta mayor actividad ha venido acompañada de un también alto volumen de ventas, para contrastar esta afirmación, tan sólo hace falta acudir a los datos facilitados por las entidades de crédito del volumen de hipotecas formalizadas, que han superado en más del 25% los niveles del año 2.003, lo que comporta que el riego vivo del sector financiero en hipotecas (bancos y Cajas de Ahorros), es decir el saldo de los préstamos hipotecarios concedidos, se han incrementado (previsiones de la A.H.E.), del orden del 17%.

Ante estos datos dos posibles explicaciones. La primera que es debido al incremento del coste de adquisición de una vivienda en este último año del orden del 13% (según las fuentes podríamos establecer una horquilla desde el 12% que indican el Colegio de los registradores de la Propiedad, hasta el 20% que estiman los notarios), aunque según el entorno la evolución de los precios ha sido muy dispar. Pero también hay otra segunda razón y es tan sencilla como el hecho que se han construido, vendido y financiado más pisos. Al final ambas razones son las que justifican este incremento de préstamos hipotecarios formalizados.

Hasta ahora en el mercado no se ha detectado, con la salvedad de algún mercado concreto y determinado, un stock de viviendas en venta después de transcurrido un tiempo prudencial desde la terminación de una obra. Es más, en muchas situaciones estas ventas se han realizado durante el proceso de construcción, una vez más los datos parece que nos acercan a una realidad que ha mantenido una cierta correlación entre oferta y demanda.

Pero si esto ha sido lo que ha sucedido durante el pasado año, la pregunta podría ser qué va a suceder en este año, pues bien, si me permiten que haga una cierta proyección de futuro, me aventuraré a plantear un posible escenario en el que se mueva este mercado durante los próximos meses. La evolución de la construcción de las viviendas, va a tener una cierta desaceleración ya que existe una previsión de reducirse a unas cifras del orden de las 450.000 / 500.000, con una mayor tendencia a diferenciar la primera residencia, (la vivienda habitual de las familias) de los nuevos mercados emergentes, de segunda residencia, los cuales deberán comenzar a establecer una cierta especialización, abandonado el carácter genérico de segunda vivienda, ya que en este grupo, comienzan a distinguirse colectivos con necesidades desiguales y por lo tanto con demandas diferenciadas.

Deberá y de hecho ya se ha comenzado desde el pasado año a establecer unos criterios diferenciados con las viviendas de zonas costeras destinadas a un colectivo de miembros de otros estados de la U.E. que deciden situar en España su residencia habitual, aunque no para todo el año, que la compaginan con la residencia en el país de origen. Obviamente las características del producto de este tipo de comprador, requiere, además de las condiciones típicas de una residencia costera, sol, playa, zonas ajardinadas etc., las propias de una residencia habitual (dimensiones, calidades y servicios acordes para residir largas temporadas). Colectivo que está en crecimiento y este nuevo año, se puede generalizar más la demanda de este producto.

Por otra parte hay la segunda residencia hoy, pero con opción de ser la futura primera residencia para adquirentes españoles, que buscan situarse en entornos relativamente próximos a zonas urbanas con un nivel de servicios adecuados, uno de los reclamos que más inciden en este colectivo son entornos de campo y equipamientos lúdicos y de salud como los campos de golf y balnearios.

El tercer grupo, de segunda residencia, podría tener una ralentización importante en algunas zonas costeras, es la típica segunda residencia para pasar el verano y los fines de semana. Éste es tal vez el mercado, y consecuentemente el colectivo más sensible a cualquier variación de las condiciones de mercados, ya sean de precios de venta (la previsión es que sigan creciendo los precios aunque algo menos, del orden del 10%), así como la evolución de los tipos de interés y por supuesto la estabilidad en la situación laboral. Consecuentemente el sector de mercado con una demanda más inestable.

Hoy más de la mitad de las viviendas construidas se pueden situar en estos segmentos de segunda residencia, por lo que se debería evitar la generalización cuando se habla del mercado inmobiliario. En cuanto a la primera residencia, se puede producir un desplazamiento geográfico de la demanda de vivienda, atendiendo a varias razones. Actualmente la mayor parte de la actividad y volumen de edificación, se ha centrado en las grandes capitales y poblaciones próximas, pero últimamente los adquirentes han ido generando un proceso centrípeto, desplazando geográficamente desde el centro hasta las periferias y poblaciones próximas la adquisición de viviendas por razones obvias de coste de adquisición, pero ahora esta diferencia de precios cada vez se están situando en unos niveles de mismo orden que hace pocos años estaban las de las capitales.

Los centros de trabajo, salvo los de servicios, se están, por razones de coste también, alejando de los grandes centros urbanos y ello está comportando que se produzca una cierta, aunque costosa socialmente, emigración a otros entornos. Es en estos nuevos escenarios de creación de núcleos industriales y también de ciertos servicios que comienza a demandar una mayor oferta de vivienda, lo que se detecta con la aparición de nuevos núcleos de crecimiento urbanos alejados de los tradicionales mercados de demanda de viviendas.

Otro factor con fuerte incidencia en la venta de nuevas viviendas ha sido la inmigración, que inicialmente también se ha concentrado en las grandes ciudades, pero cada vez más se están disgregando, por todo el territorio, por lo que la presión de esa compra de un piso barato que ha permitido a no pocas familias adquirir una mejor viviendas por la venta de la primera, se ha también trasladado a entornos de menos concentración urbana.

Por lo tanto, el presente año, parece que nos va a deparar, en primer lugar una menor actividad constructora, dado tanto por los factores expuestos, como por la menor disponibilidad de suelo, generándose a su vez una nueva configuración de segunda / primera residencia, que obligará a una reconducción de algunos proyectos para adecuarlos a las nuevas demandas, con una menor actividad de la demanda de segunda vivienda del mercado interno, toda vez, que ya hace tres años, que el volumen de crecimiento de este colectivo ha cubierto parte de su ciclo natural y también por el mayor coste de adquisición que actualmente representa este producto, con lo cual teniendo en cuenta que no existe una necesidad, si no una voluntad de compra, podría resentirse la demanda a tenor de los precios actuales.

La primera residencia seguirá creciendo este año, aunque se va a diluir en cierta manera los actuales polos de actuación de las grandes concentraciones, hacia nuevos mercados menos saturados, pero ya no teniendo como referencia la proximidad de las actuales capitales, otras ciudades tomarán un empuje que permitirá recuperar el volumen de ventas de primera residencia. Uno de los factores que más va a incidir en este colectivo es el proceso migratorio con unos niveles cada vez mayores de incorporaciones de unidades familiares (agrupamiento) que comporta necesidad de estabilidad y de una vivienda.

Puede en definitiva ser un año complejo, con ciertos altibajos y desaceleración en algunas zonas geográficas, pero a tenor de la globalidad del mercado, debemos considerar que éste mantendrá una salud aceptable y una dinámica suficiente para que en ningún caso podamos hablar de crisis, ni de caída, pensemos que una reducción de la actividad, ya sea oferta o demanda (o ambas), es natural y hasta cierto punto necesario para mejor regulación del sector. Huyamos de las alarmas anticipadas, hoy por hoy no hay razón para ello, mientras la economía mantenga los actuales parámetros y los tipos de interés se sitúen no mas allá del 4% no existirán dificultades colectivas para atender las hipotecas y ésta es en definitiva una de las referencias mas claras de la potencialidad de compra del mercado y atención a un sector dinámico.

Joan M Bermúdez i Prieto
Abogado. Colaborador Ibáñez & Almenara Abogados
Administrador -Director General de Bermúdez Consulting & Management   S.L.-BERCOMA